AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

LASTRICO SOLARE
 

La copertura di molti edifici è costituita, in tutto o in parte, non dal tetto, ma da una terrazza, tecnicamente indicata come lastrico solare. Questo spazio può essere condominiale, cioè di proprietà comune, oppure desti¬nato all'uso esclusivo di un condomino che, il più delle volte, coincide con il proprietario dell'attico. AI proprietario del lastrico solare spetta il diritto di sopraelevazione, salvo che dal rogito non risulti il contrario. A ri¬guardo, il costruttore può, in sede di vendita frazionata dell'edificio, riser¬varsi la sola proprietà del lastrico solare, per poter usufruire del diritto di sopraelevazione, ma è necessario uno specifico atto negoziale.
Se il lastrico è comune la sua utilizzazione è consentita a tutti i condomini, che possono servirsene, salvo controindicazioni contenute nel regolamen¬to e a condizione di non pregiudicare il pari diritto degli altri comproprie¬tari, per le finalità più disparate: per esempio possono collocarvi un'anten¬na, stendere biancheria, battere tappeti, prendere il sole. Il condomino non potrebbe invece attrarre il lastrico, neppure in parte, nell'orbita della propria disponibilità esclusiva, sottraendolo così alle possibilità di utilizzo da parte degli altri condomini, per esempio realizzandovi un vano o trasformandolo in terrazza a livello da lui solo praticabile, neppure se la trasformazione dovesse essere parziale, perché in tal modo si altera l'originaria destina¬zione della cosa comune, sottraendola alla possibilità di utilizzo da parte degli altri condomini.
Il lastrico solare non va confuso con la terrazza a livello, cioè con la superficie scoperta destinata non tanto a coprire la verticale sotto stante dell'edi¬ficio, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'ester¬no. Ciò non esclude che la funzione di lastrico solare possa essere assolta da una terrazza a livello, quando questa esplichi la funzione prevalente di copertura dei piani sotto stanti.
Se il lastrico solare appartiene al proprietario dell'attico che ne ha l'uso esclusivo, questi può apportarvi tutte le modifiche richieste da una sua mi¬gliore fruizione, purché non ne pregiudichino la funzione di copertura e non comportino danni o limitazioni a carico degli altri condomini.
Il proprietario del lastrico solare può rinunciare al particolare diritto di uso di questa parte comune, facendo trasferire agli altri condomini il godimen¬to particolare del bene, con la conseguenza di sottrarsi all'obbligo di contri¬buire alla quota di spesa che la legge ricollega a tale godimento.
 

Coibentazione
La spesa occorrente alla coibentazione del lastrico solare comune deve essere suddivisa in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini. Se il lastrico è di uso esclusivo, e la posa in opera del materiale isolante è indispensabile alla sua funziona¬lità, la spesa va suddivisa in base al criterio stabilito dall'articolo 1126 del Cod. civ.: un terzo a carico di chi ha l'uso esclusivo e i restanti due ter¬zi, in proporzione ai millesimi di proprietà, da suddividere tra i condomini cui il lastrico funge da copertura. Se invece la coibentazione non è indispensabile alla funzionalità del lastrico alla spesa partecipano tutti.
Collegamento alla propria unità immobiliare
Il collegamento, da parte di un condomino, del proprio appartamento al la¬strico solare condominiale, realizzato mediante la costruzione di una scala, non costituisce innovazione vietata. Lo stesso vale se il collegamento avviene mediante l'apertura di una porta nel muro di proprietà esclusiva.
 

Danni
Il proprietario del lastrico solare di uso esclusivo è tenuto ad avvisare tempestivamente l'amministratore non appena riscontri un danno al lastrico. Se però il condominio, pur ripetutamente diffidato dal proprietario, non provvede alla riparazione con la dovuta tempestività, la relativa spesa verrà suddivisa fra tutti i proprietari, compreso il denunciante, in base ai millesi¬mi di proprietà, ossia senza far ricorso al criterio del terzo e dei due terzi.
Qualora, invece, il danno sia riconducibile unicamente a fatto e colpa del proprietario esclusivo, questi deve farsi carico dell'intera spesa, come pure dovrà accollarsi l'intero costo nel caso in cui la riparazione si rendesse ne¬cessaria non per vetustà ma per difetto originario di progettazione o di costruzione indebitamente tollerato, salva la possibilità di rivalersi, ricorren¬done i presupposti (per esempio, garanzia decennale non scaduta), nei confronti del costruttore.
 

Giardino pensile
Se sul lastrico solare di uso esclusivo vi è un giardino pensile, e si rendono necessari lavori per eliminare le infiltrazioni di acqua e umidità, la spesa occorrente alla rimozione e al ripristino del giardino è a carico del proprie¬tario che ha l'uso esclusivo del lastrico. L'articolo 1126 del Cod. civ. (ri¬partizione spese nella proporzione un terzo/due terzi), infatti, si riferisce solo alle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della co¬struzione non anche di quello che vi è sovrapposto e che, pur essendo a es¬so collegato, è dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale. Se poi le infiltrazioni dipendono esclusi¬vamente dalla cattiva manutenzione del giardino, il proprietario dovrà far¬si esclusivo carico anche della spesa occorrente alla loro eliminazione.
 

Pavimentazione
La sostituzione della pavimentazione del lastrico solare comune non è ri¬guarda bile come innovazione: è pertanto sufficiente il voto favorevole della metà più uno dei condomini intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi di proprietà.
Se il rifacimento della pavimentazione si rende necessario esclusivamente per fatto e colpa del condominio, che pur ripetutamente diffidato dal pro¬prietario del lastrico solare non provvede con tempestività alle necessarie riparazioni, la spesa grava su tutti i condomini, compreso il denunciante, in proporzione ai millesimi di proprietà.
 

Riparazione e ricostruzione
L'articolo 1126 del Cod. civ. parla di "riparazione" e di "ricostruzione". Riparazione è sinonimo di manutenzione, mentre nel concetto di ricostru¬zione sono compresi gli interventi che incidono sugli elementi strutturali del lastrico, quali per esempio il solaio portante e la guaina impermeabiliz¬zata .
Nel deliberare il rifacimento del lastrico, di cui sia proprietario esclusivo un condomino, l'assemblea non può deliberare che esso venga ricostruito in modo da modificarne l'aspetto estetico.
 

Sostituzione con tetto
Per deliberare la sostituzione del lastrico solare con il tetto è necessaria l'u¬nanimità poiché, pur restando immutata la funzione di copertura, risulta¬no compromesse le facoltà accessorie di godimento consentite dal lastrico, quali l'accessibilità, l'affaccio e la permanenza, senza che il danno sia compensato da alcun vantaggio.
 

Spese
Le spese occorrenti alla riparazione e alla ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo di un condomino vanno suddivise, salvo diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini, seguendo il criterio dettato dall'articolo 1126 del Cod. civ.: un terzo a carico del proprietario esclusivo e i restanti due terzi a carico dei condomini alle cui unità immobiliari il la¬strico serve da copertura, in proporzione ai millesimi di proprietà. Se poi il condomino che ha l'uso esclusivo del lastrico solare è anche proprietario di un'unità immobiliare (per esempio, autorimessa) ubicata sotto la sua verti¬cale, parteciperà anche a questa quota di spesa. Quando però il lastrico funge da copertura a uno spazio comune (per esempio, androne, scala), a questa parte di spesa devono contribuire tutti i condomini, anche quelli le cui unità immobiliari non siano coperte dal lastrico. Se poi una parte del lastrico aggetta rispetto al perimetro del fabbricato, la relativa spesa grava esclusivamente sul proprietario, salvo diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini.
Questo criterio si applica non solo alle spese riguardanti il rifacimento o la manutenzione del solaio o del manto impermeabilizzante, ma anche a quelle rese necessarie da questi interventi: per esempio, rifacimento della pavimentazione, trasporto e discarica dei detriti. Sono invece a carico del condomino che ha l'uso esclusivo del la¬strico i costi relativi agli elementi collegati al suo godimento diretto: come quelli occorrenti alla manutenzione delle ringhiere e dei parapetti. Il proprietario esclusivo del lastrico è tenuto a contribuire alla spesa anche nel caso in cui le norme edilizie vietino la so¬praelevazione nella zona in cui è ubicato l'edificio. Se il lastrico solare di uso esclusivo non funge da copertura delle sottostanti unità immobiliari, ma raccoglie le acque di sco¬lo provenienti da parti comuni dell'edificio, alla spesa devono contribuire sia il proprietario esclusivo sia gli altri condomini che traggono utilità dal lastrico, in proporzione al vantaggio di ciascuno.
Il condomino che ha l'uso esclusivo del lastrico deve, qualora si renda ne¬cessaria una riparazione, avvisare tempestivamente l'amministratore, che deve attivarsi prendendo le opportune iniziative; se però il danno è stato provocato dallo stesso proprietario, sarà questi a doversi attivare per la riparazione.
 

Tubatura
Se, a causa dell'usura di una tubatura condominiale, inserita nel lastrico solare di proprietà esclusiva, si rende necessario smantellare la pavimenta¬zione, la spesa va ripartita fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Se però, con l'occasione, si provvede, per esempio, anche al rifaci¬mento dell'impermeabilizzazione e della coibentazione, per questa parte di spesa si applica il criterio ordinario.
 

Veranda
Se una parte del lastrico viene successivamente occupata da una veranda la cui costruzione sia stata autorizzata e le cui caratteristiche, per materiali utilizzati e stabilità, siano assimilabili a quelle di un tetto, al criterio di ri¬partizione della spesa previsto per il lastrico solare di uso esclusivo si sosti¬tuisce quello previsto per il tetto (concorso di tutti i condomini in propor¬zione ai millesimi di proprietà).
 

Vizio di costruzione
Il criterio di ripartizione della spesa previsto dall'articolo 1126 del Cod. civ.si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconduci¬bili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebita¬mente tollerati dal proprietario esclusivo del lastrico. In tale ipotesi, quin¬di, sia le spese di riparazione sia il risarcimento degli eventuali danni gra¬vano esclusivamente sul, con possibilità di rivalersi, ricorrendone i presupposti, sul costruttore.