AREA INFORMATIVA - DOMANDE FREQUENTI

Vorrei sapere se l'Amministratore di uno stabile è tenuto per legge ad avere un conto corrente bancario o postale per depositare e prelevare le somme per le spese dell'immobile. Vorrei anche sapere se il conto deve essere intestato al condominio o può essere a nome dell'Amministratore.
Non esiste una norma che imponga all'amministratore di avere un conto corrente, sia questo bancario che postale intestato al Condominio; in ogni caso, è fortemente consigliabile, per una gestione trasparente e per evitare inutili sospetti, tenere ben distinte le entrate e le uscite del condominio da quelle personali dell'amministratore. Infatti, nel caso in cui venisse a mancare l'amministratore, potrebbe essere difficile distinguere le somme di spettanza degli eredi dell'amministratore medesimo da quelle del condominio amministrato. Di solito un condominio utilizza conti correnti postali in quanto tutti possono farvi versamenti a mezzo bollettini. Oggi è anche molto utilizzato il conto corrente bancario; infatti molti condomini lo preferisco per eseguire i versamenti a mezzo bonifico piuttosto che recarsi alla posta. Proprio negli ultimi anni molti istituti di credito si sono attivati per creare dei conti ad hoc per il condominio, con costi di gestione decisamente contenuti.

Esistono limiti all'orario di accensione dell'impianto di riscaldamento?
I limiti di esercizio degli impianti termici sono differenziati a seconda della zona territoriale ove ha sede l'edificio. La legge prevede che le ore giornaliere e i periodi annuali di accensione dell'impianto di riscaldamento siano suddivisi in sei zone. I condomini interessati possono chiedere ai rispettivi Comuni informazioni circa la zona in cui rientra il loro edificio, il periodo di accensione previsto dalla legge e le ore giornaliere in cui l'accensione è permessa. I sindaci dei comuni ove ha sede l'edificio, su conforme parere della giunta, possono ampliare, per comprovate esigenze, i periodi annuali di esercizio e la durata giornaliera di accensione del riscaldamento (rif. art. 9 e 10 del DPR 26/8/1993)

Cosa può fare un condomino se nel piano soprastante o nell'appartamento vicino vengono svolte attività rumorose?
Bisognerà rivolgersi all'Amministratore chiedendogli di far rispettare il regolamento condominiale, il quale certamente prevede il divieto di attività rumorose anche nelle parti di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale. Se l'intervento dell'Amministratore non dovesse essere comunque sufficiente, non resterà che adire l'Autorità Giudiziaria competente che per questi casi è il Giudice di Pace. E', in ogni caso, importante rammentare che anche il codice penale punisce che attraverso rumori molesti disturba le occupazioni o il riposo delle persone; pertanto, il condomino interessato potrà anche esporre denuncia-querela contro il vicino rumoroso (rif. Art. 659 c.p.)

Il titolare di un ristorante, posto al piano terra di un Condominio, ha installato una canna fumaria a ridosso dell'edificio condominiale. Poteva farlo senza il consenso dei condomini?
No, tra le parti comuni dell'edificio condominiale ci sono i muri perimetrali (rif. 1117 c.c.). Inoltre, occorre rispettare l'armonia architettonica della facciata e tutelare i condomini dalle anormali immissioni di fumi, calore , esalazioni, ecc. Pertanto, gli altri condomini, tramite l'amministratore, possono chiedere la rimozione della canna fumaria, il ripristino della parete e, eventualmente, il risarcimento del danno causato.

Quando un condomino viene danneggiato per deterioramento della sua proprietà esclusiva a causa di un guasto fortuito di una tubazione condominiale, ha diritto di essere risarcito?
Si, ogni danno provocato per incuria o accidentalmente deve essere risarcito dal proprietario del bene che ha causato il danno. Nel caso in esame, il condominio (o per esso l'assicurazione) dovrà risarcire il condomino che ha subito il danno. Occorre però ricordare che, per quanto riguarda l'individuazione delle parti comuni, bisogna far riferimento in primis , all'art. 1117 c.c., tenendo presente che le tubazioni dell'acqua sono comuni sino al punto di diramazione della colonna portante. Dal punto di diramazione diretta ai singoli alloggi, i tubi sono di proprietà del titolare dell'alloggio. Pertanto, se il guasto si verifica dopo la diramazione, il proprietario dovrà prevedere non solo alla riparazione del guasto ma anche al risarcimento dell'eventuale danno provocato a terzi.

In seguito a un difetto di manutenzione del tetto, un condomino che abita all'ultimo piano ha avuto gravi danni per infiltrazioni d'acqua nel suo appartamento durante un temporale. L'assemblea è d'accordo che il predetto condomino debba essere risarcito. Ma è sorta disputa circa la ripartizione della spesa relativa al risarcimento, perché l'interessato afferma che egli, in qualità di danneggiato, non deve partecipare alla spesa. E' così?
No, se il danno e stato causato da un difetto di manutenzione del tetto condominiale, tutti i condomini sono tenuti a risarcire il danno in misura proporzionale alla loro quota di proprietà, compreso il danneggiato. D'altra parte, se il tetto fosse stato riparato in tempo per evitare il danno, anche il danneggiato avrebbe dovuto pagare la sua quota. E, comunque, se nessuno si è attivato per fare la ripartizione del tetto al tempo dovuto, la negligenza ricade anche su chi abita all'ultimo piano. A meno che egli non dimostri che, nonostante le sue esplicite richieste, l'Assemblea non abbia approvato i lavori da eseguirsi o l'amministratore non li abbia eseguiti a tempo debito.

Se nel regolamento di un condominio è stabilito che ogni condomino ha diritto ad un posto auto nel cortile comune e alcuni condomini ne occupano quasi sempre due ciascuno, a chi bisogna rivolgersi per far rispettare il diritto di chi non trova posto?
L'organo condominiale preposto per legge a far rispettare il regolamento è l'amministratore. Questo deve disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini. Inoltre, l'amministratore deve curare l'osservanza del regolamento di condominio. Pertanto, il condominio danneggiato può rivolgersi all'amministratore stesso, possibilmente documentando con fotografie e con testimonianze l'abuso di chi occupa posti auto non a lui spettanti.

Nel mio condominio ci sono vari balconi chiusi e verande: come posso fare per sapere se sono stati regolarmente autorizzati? Cosa posso chiedere all'amministratore per accertarmi di tale situazione?
Al di fuori dei casi in cui le verande ed i terrazzi chiusi siano stati realizzati su parti dell'edificio di uso comune (terrazzi condominiali, cortili, ecc.), dove chiaramente ci sarebbe una legittimazione diretta a richiedere le prove attestanti la regolarità dell'autorizzazione, nel caso contrario in cui le opere riguardino la proprietà individuale dei singoli condomini è necessario dimostrare di avere qualche interesse a tale richiesta. A titolo esemplificativo, una richiesta in tal senso potrebbe essere motivata dal presunto pericolo che le opere comportano per la stabilità dell'edificio o, ancora, in quanto le modifiche effettuate hanno alterato la facciata del condominio in violazione di norme di salvaguardia architettonica. Ad ogni buon conto, il mandato conferito all'amministratore del condominio non limita il potere dei singoli condomini di agire anche personalmente a difesa dei propri diritti, singoli e comuni. Peraltro, l'eventuale concessione amministrativa ottenuta per le opere in questione non pregiudica la possibilità di tutelare i propri diritti di fronte al giudice ordinario.

Vi sarei grato se voleste aiutarmi a precisare con esattezza le maggioranze necessarie per l'approvazione dei lavori riguardanti l'installazione dell'impianto dell'antenna satellitare centralizzata. Preciso che nel condominio esiste già un impianto centralizzato.
Per rispondere al suo quesito è necessario distinguere tre diversi casi: a) nel condominio esiste già un impianto centralizzato come nella fattispecie in esame; b) nel condominio esistono solo antenne di ricezione singole; c) il condominio dove si vuole installare l'antenna centralizzata è fatiscente e, in ogni caso, gli impianti tecnologici esistenti sono modesti. Nel primo caso, l'installazione dell'impianto satellitare è da considerarsi come una mera estensione della struttura tecnologica già esistente; conseguentemente, la delibera assembleare con la quale si approva l'installazione dell'antenna centralizzata satellitare deve essere approvata con le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c. comma 1, 2 e 4 c.c.: in prima convocazione è necessaria la presenza di tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio ed i due terzi dei partecipanti al condominio; la delibera è approvata con un numero minimo di condomini ma la delibera deve essere approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e di oltre 500 millesimi. In caso di approvazione, tutti i condomini dovranno partecipare alla spesa. Nel secondo caso, si è di fronte ad una vera e propria innovazione diretta al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune; con ciò, per l'installazione dell'antenna centralizzata saranno necessarie le maggioranze come previste dagli artt. 1120 e 1136 c.c. In caso di approvazione tutti i condomini dovranno partecipare alla spesa. Nel terzo caso, l'installazione dell'antenna centralizzata rappresenta una innovazione di carattere voluttuario con la conseguente applicazione dell'art. 1121 c.c.: solo in questo caso i condomini dissenzienti potranno esonerarsi dalle spese.

Sono proprietario di un box, ubicato all'interno di un cortile in uno stabile, zona dei Navigli a Milano. Lo stabile in totale ha 5 box a cui abbiamo accesso tramite un portone in legno e non meccanizzato ma ad apertura manuale lo stabile ha anche un citofono ed un cancello dopo il portone principale. La domanda che Vi pongo è la seguente: visto che la via di accesso allo stabile è molto stretta e non consente la sosta dell'auto il condominio non ha l'obbligo di tenere il portone nelle ore diurne aperto, in modo di consentire di infilare quasi tutta l'auto nello stesso per poi poter aprire con calma il cancello ? Chiudendo entrambi e quindi ostacolando il passaggio a chi ne ha diritto non si può contestare al condominio una limitazione al passo carraio e al diritto di passaggio o proprietà?
L'uso della cosa comune è sottoposto, dall'art. 1102 c.c., ai due limiti fondamentali consistenti nel divieto per ciascun partecipante di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Nel caso prospettato è in effetti astrattamente configurabile nei confronti del condomino una limitazione del diritto di godimento della cosa comune e delle sue pertinenze, ma di converso il fatto di facilitare l'accesso al passo carraio potrebbe porre un problema di sicurezza per gli altri abitanti dell'edificio.Il problema, ove ciò non sia ancora avvenuto, dovrebbe essere sottoposto all'attenzione dell'assemblea condominiale. Le consiglio, pertanto, di chiedere all'amministratore, se del caso con una raccomandata a/r, d'inserire tale problematica all'ordine del giorno della prossima assemblea.

Dove abito è stata sostituita la soglia di marmo del parapetto della terrazza a livello all'ultimo piano in quanto secondo alcuni condomini le infiltrazioni di acqua piovana erano dovute alle dimensioni troppo strette della soglia in questione. La palazzina ha circa 20 anni. Le premetto che il parapetto in questione è circondato sui tre lati da un piccolo tetto largo un metro ed inclinato a 45 gradi, e comunque e appoggiato al di sotto della soglia di marmo. In assemblea ho portato le sentenze di cassazione n. 2651 del 13 novembre 1961 e n. 10602 del 5 novembre 1990. Il condominio con raccomandata del 27 ottobre 2000 mi richiede, scadenza 15 gg., il pagamento dei lavori effettuati in quanto secondo la loro interpretazione il parapetto serve a sostenere il tetto sopracitato. Vorrei sapere se la soglia di marmo del parapetto la deve pagare il proprietario che ne ha uso esclusivo oppure si deve applicare l'arte.1126 del c.c.
Secondo il sistema del Codice, i manufatti, che per le caratteristiche strutturali o per la fruizione, costituiscono la copertura del fabbricato, devono considerarsi come lastrici solari (o come terrazze, secondo gli specifici requisiti) e, come tali, devono ritenersi di proprietà comune ex art. 1117, n. 1, c.c. Le terrazze a livello che formino un tutto unico con l'appartamento possono indubbiamente essere sottoposte, dalla volontà delle parti, ad una diversa disciplina giuridica, ma in carenza, quando per la conformazione strutturale e per la destinazione esse servano da copertura dei piani o delle porzioni di piano sottostanti, le stesse sono da considerarsi parti necessarie all'esistenza stessa del fabbricato e, pertanto, devono ricadere nella proprietà condominiale. Come affermato recentemente dalla Suprema Corte "quando il lastrico solare (a cui, come detto, va equiparata la terrazza a livello – n.d.r.) , oltre che fungere da copertura dell'edificio, è destinato ad offrire ulteriori utilità a vantaggio del titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivi… l'art. 1126 c.c. imputa le obbligazioni di contribuire alle spese per le riparazioni e le ricostruzioni e ripartisce le relative spese in misura diversa, ponendo i due terzi a carico di tutti i condomini (in ragione della funzione di copertura) e un terzo a carico del titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivi (in ragione delle altre utilità. (omissis) Se alle riparazioni ed alle costruzioni del lastrico solare sono obbligati solo i condomini, in quanto il lastrico adempie solo alla funzione di copertura dell'edificio (e perciò appartiene solamente ai partecipanti al condominio), al risarcimento danni cagionati all'appartamento sottostante dalle infiltrazioni d'acqua derivanti dal lastrico per difetto di manutenzione sono tenuti i condomini, in proporzione alle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà. Se invece alla riparazione ed alle ricostruzioni sono tenuti, oltre i condomini anche il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivi, perchè il lastrico, oltre la funzione di copertura, al proprietario superficiario o al titolare dell'uso esclusivo offre concretamente altre utilità, dei danni rispondono, in concorso tra loro, tutti gli obbligati inadempienti (condomini, proprietario superficiario, usuario esclusivo), secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cit. " (così, Cass. Sez. Un., 29 ottobre 1997, n. 3672).