AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

SOPRELEVAZIONE

L'articolo 1127 del Cod. civ. stabilisce che, se il contrario non risulta dal titolo (per esempio, dall'atto di acquisto), il proprietario dell'ultimo piano e il proprietario esclusivo del lastrico solare hanno il diritto di sopraelevazione, ossia il diritto di "elevare nuovi piani (quindi anche più d'uno e in tempi diversi) o nuove fabbriche" con l'obbligo di corrispondere agli altri condomini una specifica indennità. La normativa sulla sopraelevazione si applica anche alla terrazza a livello se assolve, come il lastrico solare, alla funzione di copertura di una parte dell'edificio. Affinché si possa parlare di sopraelevazione, non basta, quindi, la pura e semplice costruzione oltre l'altezza precedente, come avviene nel caso dell'innalzamento delle quote di sotto tetto o della trasformazione di un sottotetto in abitazione, o della costruzione di una protezione dagli agenti atmosferici. La distinzione è importante perché, in caso di sopraelevazione, il proprietario dei nuovi piani deve corrispondere un'indennità agli altri condomini. La sopra elevazione non deve necessariamente estendersi all'intera superficie dell'edificio, se ciò non ne pregiudica l'aspetto architettonico. In teoria non occorre autorizzazione da parte degli altri condomini, ma è preferibile metterli al corrente dell'iniziativa, allo scopo di ridurre le probabilità di un'eventuale opposizione. L'autorizzazione è comunque necessaria se le condizioni statiche dell'edificio non consentono la sopraelevazione e la si vuole realizzare ugualmente provvedendo alle opportune opere di consolidamento.
Un titolo contrattuale può attribuire il diritto di sopraelevazione a un condomino diverso dal proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare, stabilendo anche che esso debba essere esercitato, a pena di decadenza, entro un certo termine; nel qual caso, decorso inutilmente il termine, riprende vigore la disciplina legale dell'articolo 1127 del Cod. civ., che assegna il diritto ai proprietari dell'ultimo piano. Se il lastrico solare appartiene in proprietà esclusiva a diversi condomini, salvo che da un titolo risulti il contrario, il diritto di sopraelevazione spetta a ciascuno di essi nei limiti della propria porzione di piano, con utilizzazione dello spazio aereo sovrastante a ciascuna porzione e nel rispetto dei limiti di cui all'articolo 1127 del Cod. civ..
È sempre necessario rispettare le distanze legali.
 

Divieto
Il divieto di sopraelevazione contenuto in un regolamento contrattuale vincola anche gli acquirenti dei singoli appartamenti indipendentemente dalla trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari, qualora essi, nell'atto di acquisto, facendo espresso riferimento al regolamento, dimostrino di esserne a conoscenza e di accettarne il contenuto. Se un condomino procede a sopraelevazione nonostante il divieto l'azione giudiziaria può essere promossa da qualsiasi altro condomino.
 

Effetti
I proprietari dei piani (o delle porzioni di piano) conseguenti alla sopraelevazione entrano di diritto a far parte del condominio e, salvo che dal titolo risulti altrimenti, acquistano la comproprietà sulle parti comuni dell'edificio, anche di quelle relative ai piani preesistenti.
 

Indennità
L'obbligo di corrispondere l'indennità trova il suo fondamento nel fatto che chi realizza la sopraelevazione viene a occupare una parte della colonna d'aria sovrastante l'edificio, il cui valore è compreso, pro quota, in quello di ciascun piano o porzione di piano. Di conseguenza, rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo (dividendo), con l'aumento del numero dei piani (divisore) diminuisce necessariamente il valore di ciascuna quotapiano (quoziente) e si deve quindi ristabilire la situazione economica precedente attraverso la corresponsione dell' equivalente pecuniario della frazione di valore perduta da ciascuna quotapiano per effetto della sopraelevazione. L'indennità deve essere corrisposta anche nel caso in cui il tetto venga trasformato in terrazza "in trincea" o sostituito con un lastrico solare di uso esclusivo.
Hanno diritto all'indennità di sopraelevazione i condomini che rivestono questa qualifica al momento dell'intervento, anche nel caso in cui la loro unità immobiliare non si trovi sotto la verticale del nuovo piano perché la sopraelevazione è parziale. Il Tribunale di Monza ha identificato il "momento della sopraelevazione" quando l'opera è completa nelle sue strutture essenziali. Per calcolare l'indennità di sopraelevazione si divide il valore attuale del suolo sul quale poggia l'edificio, o la parte di esso che viene sopraelevata (!'intervento può interessare una parte del perimetro del fabbricato), per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e si detrae la quota che spetterebbe a chi beneficia della sopraelevazione. Il "valore attuale" è quello che il suolo ha nel momento in cui la sopraelevazione viene realizzata. L'importo così ottenuto va ripartito in proporzione ai millesimi di proprietà. Ai fini del calcolo dell'indennità di sopraelevazione non si deve tener conto delle cantine e delle soffitte, perché pertinenza dell'intero fabbricato (se comuni) o dell'ultimo piano (se appartengono al proprietario esclusivo di questo. Si considerano invece i piani interrati. La maggiore o minore vetustà dell'edificio è ininfluente ai fini dell'indennità, dovendosi fare esclusivo riferimento al valore del suolo. Ininfluente anche l'altezza del piano o dei piani che si realizzano. Se l'altezza è diversa da quella dei piani preesistenti, però, potrebbe porsi un problema di alterazione dell'aspetto architettonico dell'edificio. Se la sopraelevazione viene realizzata su un terrazzo, ai fini del calcolo dell'indennità non si deve tener conto della superficie che aggetta all'esterno dell'edificio, ancorché questa superficie sia riservata all'uso esclusivo del condomino che effettua la sopraelevazione.
Chi effettua la sopra elevazione non sempre è obbligato al pagamento della relativa indennità; non vi è tenuto, per esempio, quando abbia precedentemente acquistato (o si sia riservato in quanto originario unico proprietario) la proprietà esclusiva della colonna d'aria sovrastante l'edificio. L'indennità deve essere corrisposta anche se la soprae¬levazione sia stata realizzata in assenza del permesso di costruire. Se fra la sopra elevazione e la liquidazione del¬l'indennità passa molto tempo, gli aventi diritto possono chiedere la rivalu¬tazione della somma.
 

Lastrico solare
Se il lastrico solare è condominiale, il proprietario dell'ultimo piano non può realizzare la sopraelevazione; se dovesse farlo, la nuova copertura del¬l'edificio e il risultante sottotetto appartengono al condominio ed egli non ne può validamente disporre unitamente all'appartamento di sua proprietà e quali sue pertinenze.
 

Millesimi
La sopraelevazione non comporta sempre la revisione dei millesimi di pro¬prietà, ma solo se l'intervento ha notevolmente alterato il rapporto origina¬rio dei valori dei singoli piani o porzioni di piano
 

Normativa antisismica
Se un condomino realizza una sopraelevazione o un ampliamento violan¬do la normativa antisismica, ciascun condomino è legittimato a rivolgersi all'Autorità giudiziaria per chiedere il ripristino dello stato dei luoghi.
 

Opposizione
Ci si può opporre alla sopraelevazione provando che questa, oltre a com¬portare una diminuzione del valore dell'immobile, ne altera il decoro ar¬chitettonico. L'azione deve essere pro¬mossa entro vent'anni, altrimenti scatta l'usucapione. Il diritto non si prescrive se la sopraelevazione ha compromesso le condizioni statiche dell'edificio. Se sussistono le condi¬zioni affinché la sopraelevazione possa essere realizzata non è possibile impedirla, a meno che il divieto a un simile intervento non sia contenuto in un regolamento contrattuale, o non intervenga tra i condomini un ac¬cordo volto a costituire una servitù a carico dell'unità immobiliare con di¬ritto di sopraelevazione, servitù assimilabile a quella di non costruire.
 

Realizzazione
La sopraelevazione deve essere realizzata in modo che gli altri condomini possano continuare a godere delle parti comuni dell'edificio senza aggra¬vio. È stata per esempio ritenuta illegittima la sopraelevazione che costrin¬geva i condomini a passare attraverso un locale di proprietà esclusiva per accedere al lastrico solare, quando prima vi arrivavano dalla scala comune. Né è possibile, in sede di sopraelevazione, costruire in aggetto rispetto ai muri perimetrali se le opere, per struttura ed estensione, compromettono l'equilibrio degli interessi dei condomini. Lo stesso dicasi se si tratta di occupare lo spazio sovrastante un cortile comune al proprietario di un edificio conti¬guo. Non è detto, poi, che la sopraeleva¬zione debba essere caratterizzata dalle stesse linee architettoniche dell'edi¬ficio, e che non ne pregiudichi il decoro o non ne peggiori l'aspetto esterno secondo il comune senso estetico. Super¬fluo concludere che, trattandosi di aumentare il peso che grava sulle strut¬ture dell'edificio, è consigliabile muoversi con i piedi di piombo, affidando il progetto a un tecnico di comprovata professionalità.
 

Riserva del diritto
Il costruttore può riservarsi, in sede di vendita frazionata dell'edificio, la sola proprietà del lastrico solare, per poter usufruire del diritto di sopraele¬vazione, ma è necessario uno specifico atto negoziale, poiché la presunzio¬ne di comproprietà di cui all'articolo 1117 del Cod. civ. può essere vinta soltanto dal titolo contrario; titolo contrario che non può però essere ravvi¬sato negli atti relativi alla proprietà del terreno, anteriori alla costruzione del fabbricato. Se poi a riservarsi il dirit¬to di sopraelevazione è il proprietario dell'appartamento sito all'ultimo pia¬no, per rendere la riserva opponibile ai terzi e agli aventi causa del primo acquirente è necessario curarne la trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari.
 

Scale
In sede di sopraelevazione è possibile modificare la scala comune, proce¬dendo alle indispensabili demolizioni e alle successive ricostruzioni a li¬vello più elevato, ma non è possibile oc¬cupare con la nuova costruzione parte dell'area sovrastante la scala comune al proprietario di un appartamento ubicato su una verticale diversa.
 

Sottotetto
Se sopra l'ultimo piano c'è una soffitta appartenente a un proprietario di¬verso da quello dell'ultimo piano, il diritto di sopraelevazione spetta al pro¬prietario della soffitta, poiché è questa che deve essere considerata come "ultimo piano".
Il proprietario dell'ultimo piano, infatti, può sopraelevare solo nel caso in cui sopra il suo appartamento vi siano manufatti di proprietà comune (co¬me il tetto o il sottotetto non praticabile), che possono essere spostati al ter¬mine della sopraelevazione.
 

Termine
Non vi è un termine entro il quale deve essere esercitato il diritto di soprae¬levazione, a meno che non vi sia un titolo (per esempio, contratto) che lo preveda.
 

Tetto
Chi esegue la sopraelevazione può sostituire il tetto con il lastrico solare, a condizione di non arrecare danno agli altri condomini. Se però il lastrico, pur assolvendo alla funzione di co¬pertura precedentemente esercitata dal tetto, presenta caratteristiche tali da essere destinato anche all'uso esclusivo dell'autore dell'opera, si pone in essere un'alterazione della destinazione della cosa comune che non può considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano. Sulla stes¬sa linea interpretativa il Tribunale di Piacenza, che ha considerato alterazione della cosa comune ai sensi dell'articolo 1102, primo comma del Cod. civ. (e in quanto tale non compresa nel più ampio diritto di sopraelevazione), la sostituzione, a opera del proprie¬tario dell'ultimo piano, di una parte del tetto con una terrazza di esclusiva pertinenza della propria unità immobiliare. In precedenza la Cassazione aveva considerato come sopraelevazione la sostituzione del tetto con una terrazza non solo quando la terrazza acqui¬sti, per struttura e ubicazione, il carattere di bene di proprietà e uso esclu¬sivo del titolare dell'ultimo piano, ma anche quando sia destinata al godi¬mento anche dei condomini estranei alla sopra elevazione.